Foto: Chicureo Hoy
En enero de este año, la Dirección de Obras de la Municipalidad de Colina aprobó un anteproyecto que contempla la construcción de un edificio de departamentos de 25 pisos de altura, un cine, oficinas, locales comerciales y estacionamientos en Chamisero. La noticia generó amplio revuelo en la comunidad, sobre todo porque para muchos surgió la pregunta: ¿es posible que sean aprobados más anteproyectos de este tipo en el sector? Y ¿cómo frenar que esto vuelva a ocurrir?. Respecto a esto Chicureo Hoy investigó y profundizó en el tema.
La situación actual
Lo primero que es importante aclarar es que dentro del Plan Regulador Comunal existen varias ZDUC, es decir, Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado. En detalle, estas son Piedra Roja, Chamisero, Santa Elena y Santa Filomena. Estas constituyen pequeñas zonas urbanas dentro del sector rural, las que se rigen por normas condicionadas en el Plan Regulador. Chamisero es, junto a las otras mencionadas anteriormente, una de tipo suelo «AC»: Zona residencial mixta condicionada, en la que, tal como dice la normativa del Ministerio de Vivienda, la máxima altura de las construcciones se calcula según rasante, lo que facilita que en predios grandes, se pueda concentrar una edificación de gran altura mientras esté alejada de los deslindes del terreno. Este es, por ejemplo, el caso del edificio de 25 pisos recientemente aprobado por el municipio.
Según investigaciones realizadas por Chicureo Hoy, el terreno donde se ubicará el edificio no es parte de la inmobiliaria El Chamisero S.A, sino que es un paño que quedó sin planificación por parte de la inmobiliaria ya que pertenecía, en un principio, a Fernández-Wood, empresa que cuando quebró, liquidó algunos de sus terrenos sin condiciones de proyecto. Debido a esto es que este paño, en caso de que su actual propietario decida seguir adelante con el proyecto, podría quedar fuera de la imagen que se venía proyectando en el sector, rompiendo con la estética que los antiguos creadores de Chamisero planificaron.
Ahora bien, no siempre las inmobiliarias iniciales son las que construyen la totalidad de los paños, por lo que es necesario preguntarse ¿qué herramientas tienen las inmobiliarias para que, al vender sus terrenos, no existan compradores que quieran hacer este tipo de proyectos que no concuerdan con la estética de la zona? La respuesta a esta pregunta tiene que ver con un compromiso en la compra de terrenos. Esto quiere decir que al vender, la inmobiliaria busca a un comprador que se comprometa, en la licitación, a no hacer proyectos de este tipo, cuidando que se mantenga la calidad ofrecida en los otros terrenos que quedan por desarrollar.
Este es el caso, por ejemplo, de la Inmobiliaria Manquehue. En conversación con Chicureo Hoy, Cristián Cominetti, gerente general de la empresa, indicó que “las ZDUC te permiten una planificación, hay un uso de suelo y los terrenos se venden a los compradores con un compromiso, con una condición”. A modo de ejemplo, señaló que “los terrenos los vendemos con una altura máxima de proyectos, que bordea los 8 pisos. Esto independiente que la normativa permita más”.
“Tenemos esto regulado, de tal manera que sea armónico con lo que estábamos vendiendo, y para que así se mantenga el espíritu original del sector”, agregó Cominetti.
Por su parte Chamisero, según fuentes de Chicureo Hoy, en su nueva constitución como El Chamisero SA, cuenta también con este sistema de venta para el futuro, siendo pocos los terrenos que no están bajo su administración.
Ahora bien, ¿Qué herramientas tiene la Municipalidad para frenar estos proyectos de gran altura?
Bajo la normativa existente en el Plan Regulador aprobado por el Ministerio de Vivienda, no aprobar anteproyectos según rasante que cumplan con esta condición -entre otras estipuladas en la Ordenanza y Ley- pareciera ser imposible. En este sentido, pareciera ser que el municipio está con los brazos cruzados frente a este tema, sin poder rechazarlos sin incumplir la ley.
Sin embargo, Ángela Prado, directora de Obras de la Municipalidad de Colina, indicó a Chicureo Hoy que existe una salvedad a esto: “la herramienta que tenemos como municipio para controlar el impacto del proyecto es a través del permiso de edificación que aún no está otorgado”. En este sentido, explicó que “para obtener este permiso, ellos tienen que presentar un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), que es aprobado por el Ministerio de Transportes y que funciona como ventanilla única y consulta a varios organismos, entre ellos, a la municipalidad a través de tres departamentos: Tránsito, Asesoría Urbana y Dirección de Obras”.
En esta línea, la directora de Obras precisó que “esta es la herramienta que nosotros tenemos para controlar el impacto de estos proyectos y pedir las medidas de mitigación acorde a la envergadura del proyecto, y que muchas veces son tales que el proyecto se hace inviable, y aquí podría darse el caso”.
Ángela fue enfática en señalar que “seremos muy acuciosos en este tema, porque efectivamente se está declarando el impacto real que tiene el proyecto, estaremos muy encima y en general tenemos una coordinación bastante buena con el Ministerio de Transportes, y como somos los que manejamos el territorio, nos van a poner harto oído”.
Igualmente, cabe destacar que expertos en el tema señalaron a Chicureo Hoy que el anteproyecto aprobado es poco viable económicamente, debido a la gran extensión del terreno donde se construirá y las unidades de viviendas que contiene.
¿Es factible congelar los permisos de edificación?
Por otra parte, algunas autoridades municipales, así como también grupos de vecinos, han propuesto que se congelen los permisos de edificación. No obstante, tras consultar a la directora de Obras y luego de las investigaciones realizadas por este medio, se pudo constatar que tal como indica el Artículo 117 de la Ley de Urbanismo, “los permisos de subdivisión, loteo o urbanización predial y de construcciones podrán postergarse hasta por un plazo de tres meses, cuando el sector de ubicación del terreno esté afectado por estudios sobre modificaciones del Plan Regulador Intercomunal o Comunal, aprobados por la resolución del Alcalde”. Sin embargo, en este caso, el terreno de Chamisero no está sometido a un cambio inminente del Plan Regulador, como lo está actualmente, por ejemplo, el camino Chicureo.
Asimismo, según indica la Revista Chilena de Derecho de la UC, uno de los requisitos de fondo de la postergación es la coherencia cronológica. En esta línea, se detalla que “la postergación de permisos debe coincidir cronológicamente con la última etapa previa a la vigencia del nuevo Plan Regulador”. Con todo, se puede concluir que no sería posible congelar el permiso bajo el alero de la ley.
Pensando en el futuro
La directora de Obras comentó que el proyecto, a pesar del revuelo que ha causado, ha provocado una alarma en las autoridades: “yo creo que este proyecto nos ha ayudado a todos en el sentido de poner una alerta en que hoy día las normas urbanísticas son bien generales, este Plan Regulador se hizo hace 10 años cuando este territorio era puro campo”.
En este sentido, y con la finalidad de que no se vuelvan a presentar anteproyectos de este tipo que deban ser aprobados por ley por el municipio, agregó que “yo creo que es momento de actualizar el instrumento de planificación territorial y así se lo he planteado al alcalde, también hay leyes nuevas que van saliendo que también van cambiando el escenario, las que deben ser tomadas en cuenta en los planes reguladores”.
Sobre lo anterior, afirmó que buscan crear una mesa de trabajo para discutir estos temas: “yo creo que estamos en súper buen pie para tomar esta decisión, vamos a trabajar con la comunidad y con los proyectos que están en el territorio para poder llegar a una imagen objetiva deseada sustentable, que en el fondo mantenga la calidad de vida e incluso mejore lo que hoy día tenemos”, finalizó.
Cabe decir que tanto en la página web del municipio, como en la web derivada de Ley de Transparencia, se puede acceder a toda la información referente a los permisos, localización de estos y también a la normativa del Plan Regulador. CHH
